Coup de projecteur sur l’immobilier équestre

Nathalie Berleur Corrin gère avec son mari l’agence immobilière Cofim, un ensemble, un groupe en fait qui est présent sur plusieurs marchés, celui, classique, de la vente et de la location de biens immobiliers résidentiels ou commerciaux, celui, moins classique, de l’acquisition et de la cession d’entreprises et de fonds de commerce, celui, enfin beaucoup plus spécialisé, de l’immobilier équestre et agricole. Alors qu’elle a déjà l’expérience qu’elle a – une vingtaine d’années -, Nathalie Berleur Corrin a fait le choix de retourner à l’université où elle suit les cours de l’Executive Programme en Immobilier (Solvay Business School).

Cofim propose à sa clientèle des propriétés équestres avec ou sans logement dans une gamme de prix qui va d’environ 499.000 euros à… près de 10 millions d’euros (voir plus haut : une propriété près de Turnhout avec « une impressionnante demeure »). Mais l’agence immobilière bruxelloise a opté pour une approche diversifiée du marché : les complexes équestres, manèges et autres installations professionnelles font l’objet d’une section à part. Là aussi, les prix démarrent autour du demi-million d’euros – et même moins pour un petit manège (395.000 euros) – pour aller jusqu’à 12 millions d’euros pour un pôle équestre de niveau international sur une propriété de 8 ha entièrement dédiée à la compétition et adaptée à l’organisation de concours (bureaux, logements, nombreuses pistes).

Ce type de bien se négocie « off market », c’est-à dire, traduction littérale donc non nuancée, « hors marché ». En fait, les biens proposés en « off market » ne font pas l’objet d’une communication auprès du grand public. Il n’y a donc pas de publication dans la presse ni sur internet. Ce sont des biens d’investissement pour lesquels vendeurs et acheteurs sont mis en contact en toute discrétion par des intermédiaires spécialisés.

Pour le dire autrement, les biens « off market » sont proposés sur un marché spécialisé, confidentiel, où ne se rencontrent que les « happy few ».

Trois législations

Nathalie Berleur Corrin rappelle – à ceux qui l’auraient oublié – que la régionalisation a pour effe qu’il y a dans notre pays trois législations différente en matière d’urbanisme et d’environnement. Ce n’est pas sans conséquences sur le marché équestre, sur la valeur des biens et l’évaluation de leur potentiel.

Le Code de développement territorial wallon (le CoDT, récemment revu), le Code bruxellois de l’aménagement du territoire (CoBAT) et le Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) divergent par exemple sur les conditions d’octroi des permis d’environnement, lesquels sont obligatoires.

L’amateur et le professionnel qui acquièrent un bien et a fortiori souhaitent y apporter des modification ont donc tout intérêt à se renseigner au préalable sur les dispositions légales en vigueur dans la région où se situe le bien qu’ils convoitent. Se renseigner auprès de qui ? Auprès de l’administration concernée – elle est facile à trouver sur internet en tapant dans Google les lettres CoDT, CoBAT ou VCRO – mais « surtout auprès des professionnels. Notre métier fait que nous suivons ces réglementations de près », insiste Nathalie Berleur.

Se projeter dans le futur

L’amateur éclairé ou le professionnel qui cherchent un bien équestre doivent envisager tous les aspects de l’opération qu’ils sont amenés à faire. Pour un projet neuf, l’ensemble des coûts du foncier, droits d’enregistrement, honoraires du géomètre et de l’architecte, éventuels frais de démolition, sondage du sol et dépollution, dépenses d’aménagement du terrain, taxes et bien sûr prix d’achat du terrain, « lequel varie en fonction de sa localisation, note Nathalie Berleur Corrin, mais aussi de sa destination et de son affectation ». C’est-à-dire des dispositions planologiques locales, le Plan de secteur en Wallonie, le Plan régional d’affectation du sol(PRAS) à Bruxelles et le Gewestplan (litt. « Plan régional ») en Flandre. Vous suivez toujours ?

Il convient donc d’être vigilant. Mais, poursuit Nathalie Berleur Corrin, « le plus important, à l’heure actuelle, est de se projeter dans le futur ». Aujourd’hui, concevoir et réaliser une écurie contemporaine, c’est prendre en compte le développement durable, réfléchir sur tous les aspects environnementaux et « analyser de manière plus générale ce que l’on veut faire pour plus d’usages, de services, de fonctionnalités, etc ». Un discours que l’on entend aussi dans le monde des entreprises.

Ce n’est pas tout – loin de là. Et, une fois encore, c’est une préoccupation que l’on rencontre partout : si la société dans laquelle nous vivons est (de plus en plus) connectée, « le digital concerne aussi le secteur hippique. Les écuries sont elles aussi connectées et c’est un bienfait, dit Nathalie Berleur Corrin, parce que la digitalisation permet une gestion moderne, à distance. En résumé, on gagne du temps sur la gestion globale du site, que ce soit pour les cavaliers, pour les chevaux, les soigneurs, les propriétaires ou pour les managers du site. Créer une gestion et une utilisation simplifiées, c’est plus de rentabilité ». Tout est dit.

Le « off market » et la réglementation

L’expression « hors marché » est relativement malheureuse. Elle pourrait sous-entendre qu’il n’y aucun contrôle, ni aucune garantie, ni aucune transparence pour les opérations de ce type. C’est faux évidemment. Là comme ailleurs, une transaction immobilière ne peut être conduite que par un intermédiaire inscrit au tableau des professionnels – en Belgique, il s’agit de l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) – ou par un notaire, la seule exception confirmant la règle générale.

Les agences immobilières qui travaillent sur ce marché sont obligatoirement soumises comme toutes les autres aux règles déontologiques et elles doivent disposer d’une assurance en responsabilité professionnelle et du cautionnement requis. Tout faux agent immobilier, c’est-à-dire tout intermédiaire qui n’est pas inscrit à l’IPI, commet une infraction pénale passible de peines correctionnelles. Et l’acheteur ou le vendeur qui feraient appel aux services d’un intermédiaire non agréé prennent de gros risques. D’ailleurs la réglementation belge en la matière a pour objectif premier de protéger ceux qui achètent ou vendent un bien immobilier.

Pour la petite histoire, l’IPI dispose d’une équipe de détectives privés dont la mission est justement de débusquer les intermédiaires non agréés.

Les écuries du futur

Nathalie Berleur Corrin (Cofim) voit loin – très loin même.

Dans un petit pensum qu’elle nous a transmis, elle écrit que « dessiner, concevoir durablement des écuries modernes fait partie des enjeux de demain ». Pour elle, « le bien-être des chevaux passe par une prise en compte de points fondamentaux à respecter lors de la conception et de la réalisation d’un projet de structure équestre. La qualité de l’air, la luminosité, l’acoustique, le confort olfactif, thermique et hydrique sont à prendre en compte. Ces facteurs peuvent générer du stress en cas de mauvaise conception des bâtiments équestres ».

Le design, continue Nathalie Berleur Corrin, « permet de réfléchir à la conception de toute structure et de tout environnement équestre. Le design équestre apporte une réflexion pour plus de fonctionnalité, de service et de sécurité pour les chevaux, les pratiquants, les soigneurs et l’ensemble des intervenants. Le design permet de concevoir des projets sur mesure personnalisables, en adéquation avec les possibilités techniques et budgétaires du site, des espaces communs équestres à vivre, des suites équestres, c’est-à-dire notamment des logements pour les cavaliers et les soigneurs, des « barns » et de toutes les structures équestres pour les rendre écoresponsables ».

Interview de Cofim par Jean Blavier - Journaliste
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